Heiligensee / Konradshöhe
 
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WASSER, WALD UND TRAUMHAFTE WASSERLAGEN AN DER HAVEL

IM GRÜNEN FÜHLT DER FUCHS SICH WOHL: TAUCHT DAS WAPPENTIER VON REINICKENDORF AUF, IST DIE NATUR NAH. NACH TEGEL IST DER TEGELER SEE BENANNT – HIER SCHLÄNGELN SICH TEGELORT, KONRADSHÖHE UND HEILIGENSEE AN DER HAVEL ENTLANG. DIE DREI ORTSTEILE SIND NICHT NUR VON WASSER, WALD UND FRISCHER LUFT UMGEBEN, SONDERN BIETEN AUCH OASEN DER ENTSPANNUNG, SPEZIELL AUF EINFAMILIENHAUS- UND VILLENGRUNDSTÜCKEN. AN DEN LIEBEVOLL GEPFLEGTEN DORFKERNEN ZEIGT SICH, DASS DIE MENSCHEN ES HIER VERSTEHEN, WERTE ZU SCHÄTZEN UND AUCH ZU ERHALTEN. TEGEL UND BORSIGWALDE BILDEN DAS TOR ZUR BERLINER CITY.

Wasser, Wald und frische Luft



IM GRÜNEN FÜHLT DER FUCHS SICH WOHL:



TAUCHT DAS WAPPENTIER VON REINICKENDORF AUF, IST DIE NATUR NAH. NACH TEGEL IST DER TEGELER SEE BENANNT – HIER SCHLÄNGELN SICH TEGELORT, KONRADSHÖHE UND HEILIGENSEE AN DER HAVEL ENTLANG. DIE DREI ORTSTEILE SIND NICHT NUR VON WASSER, WALD UND FRISCHER LUFT UMGEBEN, SONDERN BIETEN AUCH OASEN DER ENTSPANNUNG, SPEZIELL AUF EINFAMILIENHAUS- UND VILLENGRUNDSTÜCKEN.

AN DEN LIEBEVOLL GEPFLEGTEN DORFKERNEN ZEIGT SICH, DASS DIE MENSCHEN ES HIER VERSTEHEN, WERTE ZU SCHÄTZEN UND AUCH ZU ERHALTEN.

Wasserlagen sind etwas ganz Besonderes! Denn zum üblichen Freizeitwert einer Wohnlage kommt hier noch eine zusätzliche Komponente hinzu: der Wassersport.

Die meisten Wasserlagen in Tegelort, Konradshöhe und Heiligensee sind Villengrundstücke oder wurden in den vergangenen Jahren für hochwertige Neubauprojekte genutzt. Insbesondere in Konradshöhe stehen repräsentative Villen in erster Wasserlinie, die zu sehr hohen Kaufpreisen gehandelt werden. Grundstücke für Neubauten am Wasser sind ganz selten verfügbar – die Nachfrage groß! So wundert es nicht das im Jahr 2017 zwei Wassergrundstücke zum doppelten Bodenrichtwert verkauft wurden. Der Bereich rund um das Schloss Tegel zählt zu einer der begehrtesten Wohnlagen im Bezirk Reinickendorf und wurde vom Berliner Gutachterausschuss 2018 erneut hochgestuft. Und auch die Nachfrage nach Häusern in Tegel-Süd und Borsigwalde steigt spürbar.

BERLINER WASSERLAGEN HOCH BEGEHRT



Gesucht und gefunden: Wasserlagen im Nordwesten Berlins. Hier kostet das durchschnittliche Einfamilienhaus in Heiligensee, Konradshöhe und Tegel 450.000 bis 550.000 Euro. Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden je nach Lage, Ausstattung und Baujahr zwischen 300.000 und 400.000 Euro gehandelt. Die Bodenrichtwerte sind in den vergangenen Jahren gestiegen. Zum Stichtag 1. Januar 2018 liegt Heiligensee mit seiner Hauptbodenrichtwertzone bei 430 Euro pro Quadratmeter Grundstück genauso hoch wie Tegelort und Konradshöhe.

Der Bodenrichtwert wurde somit gegenüber 2017 um 23% erhöht. Reinickendorf Rekord!

Bodenrichtwerte Konradshöhe, Heiligensee, Tegelort  2018


Der Bodenrichtwert in Tegel liegt zwischen 320 Euro pro Quadratmeter Grundstück im Bereich der Karolinenstraße und 410 Euro je Quadratmeter Grundstück im Bereich der Gabrielenstraße. Die Spannen sind allerdings beträchtlich: Im Jahr 2017 konnten wir in Tegel vier Grundstücksverkäufe zwischen 272 Euro und 471 Euro je Quadratmeter Grundstück beobachten und vermitteln. In Heiligensee wurden 2017 zwölf Baugrundstücke verkauft, die zwischen 282 Euro und 691 Euro lagen. Der Höchstpreis wurde für ein Grundstück an der Havel bezahlt. Der Durchschnittspreis aller Grundstückskaufverträge lag 2017 in Heiligensee bei 473 Euro je Quadratmeter Grundstück, also sogar deutlich über dem Bodenrichtwert! In Konradshöhe wurden 2017 sechs Grundstücke verkauft. Der Durchschnittspreis lag bei 431 Euro – also genau beim aktuellen Bodenrichtwert 2018. Der niedrigste Wert lag bei 329 Euro pro Quadratmeter Grundstück, der Höchstwert bei 558 Euro in der Waldkautzstraße.

KAUFKRAFT UND IMMOBILIENPREISE



Die Kaufkraft in Konradshöhe und Tegelort ist überdurchschnittlich. Die rund 6.400 Einwohner, die sich auf rund 3.500 Haushalte verteilen, verfügen im Jahr 2018 über etwa 28.000 Euro Kaufkraft je Einwohner und verdienen somit etwa 22 % mehr als der Bundesdurchschnitt.

Die etwa 17.200 Bewohner von Heiligensee liegen mit knapp 29.000 Euro Kaufkraft je Einwohner ganz knapp vor Konradshöhe und Tegelort und sogar 25 % über dem Durchschnitt der Bundesrepublik.

Die 38.500 Einwohner von Tegel und Borsigwalde verfügen über rund 23.000 Euro Kaufkraft je Einwohner und damit über rund 1 % weniger als im Bundes- aber 10% mehr als im Berlindurchschnitt.

Eigentumswohnungen werden in Heiligensee und Konradshöhe je nach Lage, Ausstattung und Größe in der Regel zwischen 2.400 und 3.500 Euro pro Quadratmeter gehandelt, in Wasserlagen auch bis zu 4.000 Euro pro Quadratmeter. Vermietete Eigentumswohnungen werden niedriger gehandelt.

Tegel profitiert besonders von der guten Anbindung und den hochwertigen Neubauprojekten rund um die Tegeler Insel. Insgesamt wurden in Tegel im Jahr 2017 rund 50 bezugsfreie Eigentumswohnungen und 65 vermietete Eigentumswohnungen verkauft. Ein dynamischer Markt!

Die Durchschnittspreise bei vermieteten Wohnungen lagen bei 1.828 Euro je Quadratmeter Wohnfläche wobei es eine Spanne von 1.002 Euro bis 3.284 gab.

Durchschnittlich 2.542 Euro je Quadratmeter mussten 2017 für bezugsfreie, nicht vermietete Wohnungen bezahlen – und das bei Spannen von 1.543 bis 3.979 Euro! Die teuerste Wohnung in Tegel (Neubau Erstbezug) erzielte 2017 einen Quadratmeterpreis von Euro 7.292. Reinickendorf-Rekord!

Damit ist Tegel der am stärksten nachgefragte und dynamischste Markt für Eigentumswohnungen im Nordwesten der Hauptstadt. Die Neuabschlussmieten in Heiligensee, Konradshöhe und Tegelort liegen je nach Baujahr, Ausstattung und Lage zwischen 7 und 10 Euro nettokalt. In Tegel werden für hochwertige Neubauwohnungen auch bis zu 15 Nettokaltmiete je Quadratmeter bezahlt. Einfamilienhäuser werden in Heiligensee, Konradshöhe und Tegelort je nach Lage, Ausstattung, Größe und Zustand für 1.500 bis 1.800 Euro Nettokaltmiete je Monat vermietet, in Tegel zwischen 1.400 und 1.700 Euro.

BORSIGWALDE



ALTES ARBEITERQUARTIER MIT CHARME UND POTENTIAL



Etwa 6.600 Einwohner wohnen in Borsigwalde, dem erst im Jahr 2012 entstandenen 96. Ortsteil von Berlin. Geschützt zwischen Industrie, Kleingärten, Krankenhaus, Stadtautobahn und S-Bahnschienen hat sich das Quartier seinen besonderen Charakter weitgehend bewahren können. Ursprünglich für die aus dem Rheinland zuziehenden Arbeiter und Angestellten der Firma Borsig konzipiert, ist der Kern von Borsigwalde von gründerzeitlicher Blockrandbebauung geprägt, die durch geringere Bauhöhen, rote Backsteinfassaden oder Fachwerk unter dem Giebel auffallen. Durch die verschiedenen Baustile bietet sich dem Betrachter ein individuelles und architektonisch ansprechendes Bild, das man in Berlin kein zweites Mal findet und manchmal sogar an London erinnert. Kein Wunder, dass die Bewohner sehr an ihrem Kiez hängen. Am Ortskern grenzen Blöcke mit größeren Mietwohnungsbeständen und Siedlungsgebiete mit Ein- und Zweifamilienhäusern der Baujahre ab 1936 an. Viele der alten Beamten- und Arbeiterhäuser wurden aufgeteilt und als Eigentumswohnungen veräußert. Deren Preise haben in den letzten Jahren etwa um 10 % jährlich zugelegt und liegen im bezugsfreien Zustand abhängig vom Baujahr derzeit um die 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Eine regelrechte Preisexplosion erleben die ungeteilten, kleinen Mehrfamilienhäuser, getragen von Erwartungen der Käufer auf weitere Preissteigerungen und die Vermietungs- und Vermarktungspotentiale der Wohnungen. Vor allem, da sich die traditionell moderaten Mieten in Borsigwalde nicht so schnell entwickelt haben wie in umliegenden Quartieren.

Ein- und Zweifamilienhäuser wurden im Jahr 2017 für durchschnittlich ca. 3.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche veräußert; für Mehrfamilienhäuser wurden durchschnittlich ca. 1.800 Euro erzielt.

Auf Grund der Nähe zu Tegel und der vielen Standortvorteile stehen nun auch Teile von Borsigwalde vor einer städtebaulichen Neuordnung.

Neubauvorhaben konzentrieren sich auf den Block südlich der Trettachzeile, weiterhin sollen neue Wohngebäude die Blöcke mit Siedlungsbauten verdichten.

In den Ein- und Zweifamilienhausgebieten liegt der aktuelle Bodenrichtwert 2018 bei 320 Euro je Quadratmeter Grundstück.

Fazit: Die Nachfrage in Heiligensee, Konradshöhe, Tegelort, Tegel, Tegel-Süd und Borsigwalde ist hoch!

Die Wasserlagen sind besonders gefragt. Im Jahr 2018 verspüren wir eine weitere dynamische Nachfrage nach Wohnimmobilien in Heiligensee und Konradshöhe, insbesondere durch den Bedarf junger Familien. Verkäufe deutlich oberhalb der Bodenrichtwerte sind häufig zu beobachten. Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser werden, wenn sie marktgerecht und professionell angeboten werden, innerhalb weniger Wochen vermittelt. Durch die gute S-Bahn-Anbindung profitiert vor allem Heiligensee. In Tegel ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen sehr hoch. Hier steigen die Preise für Eigentumswohnungen und Mietwohnungen seit Jahren deutlich. Auch Borsigwalde ist aus dem „Dornröschenschlaf“ erwacht und erfreut sich zunehmender Beliebtheit und Nachfrage.

Archiv



August 2017: Immobilienpreise in Reinickendorf steigen auch von Januar bis August 2017 weiter
April 2017: Traumhafte Wald- und Wasserlagen an der Havel
April 2016: Traumhafte Wald- und Wasserlagen an der Havel
Februar 2016: Bodenrichtwerte in Reinickendorf steigen 2016 deutlich
Januar 2016: Immobilienjahr 2016: Das ändert sich für Eigentümer, Vermieter und Mieter
November 2015: Immobilien als Altersvorsorge - die fünf wichtigsten Maßnahmen
Dezember 2014: Leichter Rückgang bei Wohnungsangeboten
September 2014: Leichter Rückgang bei Wohnungsangeboten
Februar 2014: Neue Bodenrichtwerte 2014 – die Grundstückspreise steigen weiter!
Dezember 2013: Politik verhindert dringend notwendige Investitionen im Wohnungsbau
Oktober 2013: Erhöhung der Grunderwerbsteuer
August 2013: Berliner Senat schadet dem Wohnungsmarkt
Februar 2013: Der Immobilienmarkt in Heiligensee, Konradshöhe und Tegelort 2012
November 2012: Der Immobilienmarkt in Heiligensee, Konradshöhe und Tegelort 2012
Februar 2012: Fehler beim Kauf einer Immobilie vermeiden
Januar 2012: Jahresausblick 2012
November 2011: Wohltorfs Immobilienlexikon 2011
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