Januar 2016: Immobilienjahr 2016: Das ändert sich für Eigentümer, Vermieter und Mieter
Energieeinsparverordnung (EnEV) - höhere Anforderungen an den Neubau seit 1. Januar - Mietpreisbremse - weitere Länder ziehen nach - Mehr Verbraucherschutz durch Sachkundenachweis - Mietrechtsnovelle - zweites Paket
Das neue Jahr bringt für Immobilieneigentümer und Vermieter wieder einige Neuerungen mit. Diese betreffen vorrangig erhöhte energetische Anforderungen an den Neubau, eine Ausweitung der Mietpreisbremse, Maßnahmen zur Verbesserung des Verbraucherschutzes im Bereich der Immobilienfinanzierung und -Vermittlung sowie weitere mietrechtliche Änderungen.
Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV)
Für Neubauten gelten seit dem 1. Januar 2016 deutlich höhere energetische Anforderungen. Der Primärenergiebedarf eines Neubaus nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2016 muss um mindestens 25 Prozent geringer sein als nach den bis zum Jahresende geltenden Standards für ein vergleichbares Haus. Die Dämmung der Gebäudehülle muss 20 Prozent besser sein als bisher. "Für Bauherren bedeutet die nun in Kraft getretene Verschärfung der EnEV, dass enorme Zusatzkosten für eine bessere Dämmung sowie effizientere Heizungs-, Warmwasser- und Lüftungstechnik einzuplanen sind, obwohl der Energieeffizienzgewinn nur gering ausfällt", kritisiert Dirk Wohltorf, Frohnauer Makler und Vorstandsvorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg. Die Neuregelung gilt für Bauherren, die ab dem 1. Januar 2016 einen Bauantrag eingereicht oder Bauanzeige erstattet haben.
Mietpreisbremse weitet sich aus
Nachdem in Berlin, Hamburg, Bremen und in zahlreichen anderen Gemeinden etwa in Hessen, Nordrhein-Westfalen und Bayern die Mietpreisbremse durch die jeweiligen Landesregierungen eingeführt wurde, gilt diese nun seit dem 1. Januar 2016 auch in Brandenburg. Weitere Bundesländer werden folgen. So soll die Mietpreisbremse in Kürze in den thüringischen Städten Jena und Erfurt gelten. Auch Niedersachsen wird von diesem Instrument Gebrauch machen. In Bayern gilt die Mietpreisbremse nun in 137 anstelle von 144 Kommunen. "Die bisherigen Erfahrungen mit der Mietpreisbremse zeigen deutlich, dass weniger Investitionen in den Wohnungsbestand erfolgt sind. Zudem bereiteten die Regelungen erhebliche Probleme in ihrer rechtlichen Umsetzung. Dies gilt vor allem für die rechtssichere Ermittlung der zulässigen Miete. Die Landesregierungen sollten dem Beispiel Bayerns folgen und vor allem solche Kommunen von ihren Listen nehmen, in denen es keinen qualifizierten Mietspiegel gibt", appelliert Wohltorf .
Mehr Verbraucherschutz durch Sachkundenachweis und Verbraucherstreitbeilegungsgesetz
Spätestens bis zum 21. März 2016 muss das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft treten. Mit dem Gesetz soll der Verbraucherschutz im Bereich der Immobilienfinanzierung etwa durch erweiterte Informationspflichten oder höhere Anforderungen an den Finanzierungsvermittler verbessert werden. Höhere Anforderungen sollen nach dem Willen der Großen Koalition künftig auch an den Immobilienmakler und den WEG-Verwalter gestellt werden. Um diese Berufe ausüben zu dürfen, soll wie bei den Immobiliendarlehensvermittlern eine Sachkundeprüfung und eine Vermögenschaden-Haftpflichtversicherung Voraussetzung sein. Derzeit liegt hierzu nur ein Gesetzentwurf vor, der noch nicht in das parlamentarische Verfahren eingebracht wurde. "Der IVD wird sich auf allen Ebenen für den Sachkundenachweis für Makler und Verwalter einsetzen, wobei neben dem WEG- auch der Miet-Verwalter in den Anwendungsbereich fallen sollte", fordert Wohltorf. Zudem sollen Streitigkeiten zwischen Verbrauchern und Unternehmern künftig schneller beigelegt werden. Das seit dem 1. Januar 2016 geltende Verbraucherstreitbeilegungsgesetz sieht hierzu die Schaffung von branchenspezifischen Streitschlichtungsstellen vor. Der Ombudsmann Immobilien im IVD, der bereits seit 2008 entsprechende Streitigkeiten schlichtet, wird im Zuge des neuen Gesetzes als Verbraucherstreitbeilegungsstelle registriert werden.
Mietrechtsnovelle - zweites Paket
Nachdem der Gesetzgeber im vergangenen Jahr die Mietpreisbremse und das sogenannte Bestellerprinzip verabschiedet hat, befinden sich schon weitere mietrechtliche Änderungen in der Diskussion. Im Schwerpunkt geht es dabei um die Verlängerung des Bezugszeitraumes zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf zehn Jahre und die Reduzierung der modernisierungsbedingten Mieterhöhung von elf auf acht Prozent. "Wenn künftig in die Mietspiegel sämtliche Mieterhöhungen und Neuvertragsmieten nicht nur der letzten vier, sondern der letzten zehn Jahre einfließen würden, hätte dies zur Folge, dass das Mietniveau auf Jahre eingefroren wird. Besonders in Kombination mit der Mietpreisbremse würde sich diese Änderung zu einem Desaster für Vermieter entwickeln. Durch die geplanten Änderungen bei der Modernisierungsmieterhöhung wären sämtliche Anreize im Mietrecht für energetische Modernisierungen beseitigt. Dies steht im Widerspruch zu den klimapolitischen Zielen", kritisiert Wohltorf die geplanten Änderungen. Ob und wann die Änderungen in Kraft treten, ist noch unklar, da die politische Diskussion erst kürzlich begonnen hat. Das sogenannte Bestellerprinzip, welches am 1. Juni 2015 in Kraft getreten ist, wurde im vergangenen Jahr durch den IVD auch aus verfassungsrechtlichen Gründen wiederholt kritisiert. Der IVD unterstützt daher die laufende Verfassungsbeschwerde eines Mitgliedes. "Wir gehen davon aus, dass das Bundesverfassungsgericht noch in diesem Jahr zu einer Entscheidung kommen wird, die dem Gesetzgeber aufzeigt, dass die von ihm beschlossene Regelung nichts mit einem Bestellerprinzip zu tun hat", sagt Wohltorf.