November 2012: Der Immobilienmarkt in Heiligensee, Konradshöhe und Tegelort 2012

Reinickendorf ist vor allem grün. Doch der Fuchs im Wappen traut sich auch ans Wasser: Nach Tegel ist der Tegeler See benannt – hier schlängeln sich Tegelort, Konradshöhe und Heiligensee an der Havel entlang. Die drei Ortsteile sind nicht nur von Wasser, Wald und frischer Luft umgeben, sondern bieten auch Oasen der Entspannung, speziell auf Einfamilienhaus- und Villengrundstücken. An den alten Dorfkernen zeigt sich, dass die Menschen es hier verstehen, Werte zu schätzen und auch zu erhalten.

Die meisten der Wasserlagen in Tegelort, Konradshöhe und Heiligensee sind Villengrundstücke oder wurden in den vergangenen Jahren für Neubauprojekte genutzt. Insbesondere in Konradshöhe stehen repräsentative Villen in „erster Wasserlinie“, die zu Kaufpreisen von deutlich mehr als 500.000 Euro gehandelt werden. Das durchschnittliche Einfamilienhaus bekommt man in Heiligensee und Konradshöhe für 250.000 Euro bis 350.000 Euro. Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden je nach Lage, Ausstattung und Baujahr zwischen 150.000 und 250.000 Euro gehandelt. Die Bodenrichtwerte sind in den vergangenen Jahren wieder leicht gestiegen.

Kaum einer weiß interessanterweise, dass Konradshöhe in der Zeit von 1981 bis 1988 teurer als Frohnau war. Die höchsten Bodenrichtwerte und damit auch die höchsten Haus- und Eigentumswohnungspreise gab es in den Jahren 1993, 1994 und 1995. Über 400 Euro kostete damals in Heiligensee der Quadratmeter Grundstück – in Konradshöhe und Tegelort sogar bis zu 435 Euro.

Zum Jahresbeginn 2012 lag Heiligensee mit 190 Euro pro Quadratmeter Grundstück knapp hinter Tegelort und Konradshöhe mit je 200 Euro pro Quadratmeter Grundstück. Die Spannen sind allerdings beträchtlich: Im Jahr 2011 konnten wir in Heiligensee Grundstücksverkäufe zwischen 146 Euro und 256 Euro je Quadratmeter Grundstück beobachten und vermitteln. In Konradshöhe und Tegelort war die Spanne mit 164 Euro je Quadratmeter und 223 Euro je Quadratmeter Grundstück etwas enger.

Stabile Kaufkraft

Die etwa 6.600 Einwohner von Konradshöhe und Tegelort, die sich auf rund 3.600 Haushalte verteilen, verfügen im Jahr 2012 über etwa 24.500 Euro Kaufkraft je Einwohner und verdienen somit etwa 23 Prozent mehr als der bundesweite Durchschnitt. Das Haushaltsnettoeinkommen liegt bei ca. 45.000 Euro.

Die ca. 17.500 Bewohner von Heiligensee liegen mit etwa 25.000 Euro Kaufkraft je Einwohner sogar ganz knapp vor Konradshöhe und Tegelort und sogar 26 Prozent über dem Durchschnitt der Bundesrepublik. Das Haushaltsnettoeinkommen in Heiligensee liegt bei ungefähr 47.000 Euro – einer der höchsten Einkommenswerte in ganz Berlin. Im Berlin-Vergleich ganz unten liegen in Heiligensee, Konradshöhe und Tegelort nur die Kriminalitätsrate und die Arbeitslosenzahl – und darüber freut man sich an der Havel!

Entsprechend sind die Neuabschlussmieten: Sie liegen in Heiligensee, Konradshöhe und Tegelort je nach Baujahr, Ausstattung und Lage zwischen 5,50 und 8,50 Euro Nettokalt. Sie liegen damit deutlich über den Werten des Berliner Mietspiegels. Eine hochwertige Dachgeschosswohnung in der Hennigsdorfer Straße an der Havel mit Seeblick und eigenem Bootssteg wurde sogar für mehr als 15 Euro Nettokaltmiete vermietet. Nach unserer Recherche die höchste Miete in Reinickendorf. Eigentumswohnungen werden je nach Lage, Ausstattung und Größe in der Regel zwischen 1.300 und 2.000 Euro pro Quadratmeter gehandelt, in Wasserlagen auch deutlich über 2.000 Euro pro Quadratmeter. In den vergangenen Monaten wurden hochwertige Luxuswohnungen in Heiligensee für Quadratmeterpreise in Höhe von 2.100 Euro und in Konradshöhe sogar für 3.100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche verkauft – aus unserer Erfahrung absolute Höchstwerte!

Fazit: Steigende Nachfrage nach Wasserlagen

Im Jahr 2012 verspüren wir eine steigende Nachfrage nach Wohnimmobilien in Heiligensee und Konradshöhe, insbesondere durch die Nachfrage junger Familien. Verkäufe oberhalb der Bodenrichtwerte sind wieder häufiger zu beobachten. Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser werden, wenn sie marktgerecht und professionell angeboten werden, innerhalb weniger Monate vermittelt. Durch die gute S-Bahn-Anbindung profitiert vor allem Heiligensee.